전월세 전환 산식
전세 → 월세 : 월세 = (기존 보증금 - 낮춘 보증금) × 전환율 ÷ 12 월세 → 전세 : 전세 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
전세 3억을 보증금 1억으로 낮추고 전환율 5.5%를 적용하면, 전환 대상은 2억이고 월세는 2억 × 5.5% ÷ 12 = 약 92만원이 됩니다.
전환율 상한은 고정값이 아닙니다
주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 두 가지 중 낮은 쪽으로 정합니다.
- 대통령령으로 정한 비율
- 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율
기준금리에 연동되므로 상한이 수시로 바뀝니다. 그래서 이 계산기는 전환율을 하드코딩하지 않고 직접 입력하게 합니다. 계약 시점의 값을 확인해 넣으세요.
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
| 상황 | 상한 적용 |
|---|---|
| 기존 계약 갱신하며 전세를 월세로 전환 | 적용 |
| 새로 맺는 임대차 계약 | 강제되지 않음 |
| 월세를 전세로 전환 | 강제되지 않음 |
즉 신규 계약의 전환율이 법정 상한보다 높다고 해서 곧바로 위법은 아닙니다. 실제 시세 전환율은 상한보다 높게 형성되는 경우가 흔합니다.
자주 틀리는 지점
- 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 같은 보증금을 돌려도 월세가 적어집니다
- 월세로 돌린 돈의 기회비용을 따져야 합니다. 보증금 2억을 돌려받아 예금에 넣었을 때의 이자와 월세 92만원을 비교하는 것이 실질 판단입니다
- 관리비는 별도입니다. 월세는 낮은데 관리비가 높은 매물이 있어 총액으로 비교해야 합니다
- 보증금이 줄면 보증금 미반환 위험도 줄지만, 전세보증금 반환보증 가입 여부와 선순위 채권도 함께 확인해야 합니다
자주 묻는 질문
집주인이 제시한 전환율이 너무 높으면요
갱신 계약에서 전세를 월세로 돌리는 경우라면 법정 상한을 넘는 부분은 다툴 여지가 있습니다. 계약 형태(갱신인지 신규인지)에 따라 결론이 달라지므로 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.
반전세는 어떻게 계산하나요
보증금이 있는 월세이므로 '월세 → 전세' 모드에서 보증금과 월세를 함께 넣으면 전세 환산가가 나옵니다. 전세 매물과 비교할 때 이 값을 쓰면 됩니다.
전환율과 수익률은 같은 말인가요
방향이 다릅니다. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이고, 임대수익률은 투자금 대비 연간 수익의 비율입니다. 숫자가 비슷하게 보여도 계산의 목적이 다릅니다.